Как не арендовать головную боль?

Первое, на что необходимо обращать внимание при заключении договора аренды, – это количество страниц договора. Невозможно представить, чтобы на одной или двух страницах в договоре были отражены все необходимые параметры для дальнейшей "спокойной" жизни арендатора.  Второе, о чем необходимо попросить арендодателя, – это предоставление всех документов, подтверждающих его полномочия на совершение подобных сделок. Как правило, это могут быть: свидетельство о праве собственности на объект (которое может быть выдано на юридическое лицо, отличное от представленного в договоре); договор с юридическим лицом – собственником объекта (договор аренды, договор доверительного управления, другие виды договоров); свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции и прочее. Главное – найти все нити, связывающие собственника здания и юридическое лицо, представленное по договору со стороны арендодателя. И чем больше документов будет представлено по этому юридическому лицу, тем лучше.

 

Нелишним будет обратить внимание на полномочия лица, подписывающего договор. Могут быть различные варианты. Чаще всего в договоре встречается фраза: "на основании Устава" или "на основании доверенности". И в том и в другом случае следует потребовать документы, подтверждающие эти полномочия (приказ о назначении, доверенность). Важно проверить соответствие срока действия представленных документов планируемой дате подписания договора.

 

Все эти документы должны четко читаться, не иметь "замазок" каких-либо мест в договорах (исключением может быть пункт о коммерческой составляющей отношений собственника и, например, доверительного управляющего). Получив все эти документы и убедившись в том, что они соответствуют действительности, можно чувствовать себя увереннее.

 

Затем вам стоит поинтересоваться возможностями арендодателя, и понять для себя, на какой срок вы будете заключать договор аренды. Грамотный арендодатель расскажет вам, что есть два возможных варианта (предложенный арендодателем вариант заключения договора на неопределенный срок я вообще не рассматриваю, так как это говорит о каких-либо проблемах у арендодателя). Итак, первый из вариантов – заключение договора на 11 месяцев (не больше!). Этот срок предлагается, исходя из нашего законодательства. Такой договор не требует регистрации в ГБР (это вызвало бы дополнительные затраты и проблемы для обеих сторон) и может быть по истечении срока действия, при согласии сторон, пролонгирован на такой же срок.

 

Второй вариант, который может обсуждаться, – заключение договора на более продолжительный срок. С одной стороны, заключение такого договора привлечет к дополнительным издержкам по уплате госпошлины и регистрации договора. С другой, – обезопасит арендатора от непредусмотренного договором выселения, так как при регистрации договора аренды в ГБР такой договор автоматически ложится обременением на объект и в случае, например, смены собственника объекта, не может быть расторгнут. При этом вы можете и должны настаивать на сохранении  прописанной заранее стоимости аренды помещения. Таким образом, заключая договор на три года, вы сразу понимаете, сколько будет стоить аренда помещения на этот срок.

 

В случае если заключается договор на 11 месяцев, вы должны поинтересоваться у арендодателя, насколько часто он предусматривает повышение арендной платы (ставки) по договору. Я бы согласилась с предложением "пересматривать ставку не чаще чем один раз в год и не более чем на 10%" (здесь тоже уместен торг). Как правило, пересмотр ставки происходит на этапе прекращения действия текущего договора. Обратите внимание на сроки уведомления о прекращении договора и сроки уведомления о повышении ставки. Это может быть оформлено в одном абзаце, а может быть разбито на несколько.

 

В любом случае, предусмотрите и настаивайте на сроках 2–3 месяца. Для вас это – тот минимальный срок,  за который можно принять решение о смене места или же принять новые условия. При этом обратите внимание на пункт о последствиях возможного "неуведомления". Это может звучать так: "Если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока действия договора при отсутствии возражений и уведомления со стороны арендодателя за три месяца, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок". Этим пунктом можно воспользоваться, если вас уведомили не за два-три месяца, а за один. Вы имеете полное право сослаться на договор и выяснить отношения в зависимости от ваших намерений по поводу арендуемого вами помещения.

 

Следующее, о  чем нужно договариваться, это пени. Не секрет, что бывают задержки платежей, если вы, например, оплачиваете аренду из средств, которые перечисляются из других стран или из Москвы.

Предусматривайте больший срок на оплату (например, в течение 7 банковских дней) и меньшие пени. Бывают проблемы, связанные с тем, что по-разному считают дату зачисления платежа. Читайте договор! Как правило, это дата поступления средств на расчетный счет арендодателя, а не дата списания средств с вашего расчетного счета.

 

Посмотрите помещение!!! Не поленитесь: открыть и закрыть все окна, проверить все розетки (телефонные и электрические), открыть и закрыть все двери, проверить покрытие, исследовать все установленные системы (кондиционирования и вентиляции). Имейте в виду, что после того как вы подпишете акт приема-передачи помещения, возникшие несоответствия и неприятности будут уже вашими дополнительными проблемами, и решать их придется, скорее всего, за ваш счет.

 

В том случае, если вы потребовали, или арендодатель сам предложил, произвести ремонт помещения – покрасить стены (если вам важен цвет стен, требуйте согласования колера), и т.д. – отчетливо прописывайте свои обязательства по приему-передаче помещения.

 

Пример: вы договорились, что вам в течение двух недель с момента подписания договора выполнят определенные работы, без завершения которых вы не сможете начать работу в арендованном офисе. В договоре вы берете на себя обязательства принять помещение в течение этих самых двух недель. Хорошо, если по истечении двух недель вы придете и все готово, причем так, что вас все устраивает. А если нет? Или, скажем, выбранный вами желто-лимонный цвет превратился в цвет детской неожиданности? Выход один. Пишите техническое задание на ремонт, требуйте подписи лиц, ответственных за сроки ремонта, и согласования всех "неувязочек". Вам там работать! Только после этого прописывайте свои обязательства по приемке помещения и прибавьте, на всякий случай, еще недельку на доработку замечаний.

 

Обращайте внимание на "разблюдовку" стоимости аренды, прописанную в договоре. Идеальный случай – прописана стоимость аренды помещения, отдельно прописана стоимость его эксплуатации. Как правило, коммунальные платежи, например, за электричество, либо выставляются дополнительно по счетчику (если у вас большое энергопотребление), либо уже включены в эксплутационные издержки. Расчет стоимости эксплуатации должен быть вам понятен сразу, а не "потом посчитаем". В эту стоимость обычно входят – уборка общих площадей, вывоз мусора, охрана, содержание лифтов, техническое обслуживание и многое другое.

Еще один важный момент – условия расторжения договора аренды. Посмотрите, при каких обстоятельствах и как вы можете сами расторгнуть договор аренды. Бывает так, что арендодатель прописывает только свои возможности расторжения. Обратите внимание на то, что срок уведомления арендодателя о досрочном расторжении договора и срок уведомления о расторжении договора в связи с окончанием его срока действия могут отличаться.

 

Посмотрите, какой порядок расторжения предусматривает арендодатель – судебный или внесудебный (односторонний). Прочитайте внимательно, при нарушении каких пунктов договора к вам может быть применен внесудебный порядок. Постарайтесь оставить для него минимум пунктов, действительно важных для арендодателя, а остальные перенести в судебный порядок расторжения. Самый простой пример: в перечень обстоятельств для расторжения договора во внесудебном порядке попал пункт о соблюдении установленного арендодателем режима внутри объекта. По каким-то причинам вам не выдали эти правила поведения, и вы не узнали о том, что доступ в здание в выходные возможен только после согласования этого доступа с арендодателем, причем в письменной форме, или же на всех сотрудников нужно было срочно оформить новые карты доступа по 10 долларов каждая. Первое возможное последствие – вы и ваши сотрудники не попали в здание и в свое помещение, когда это было очень нужно; второе – вас все-таки пропустили, но зафиксировали нарушение пункта договора. И вот теперь вы должны вообще покинуть арендованное помещение или (как вариант) откупиться. Вам может показаться, что пример, который я привожу, нереален. Но поверьте, лучше десять раз все проверить, чем попасть потом в неприятную ситуацию.

 

Также проверьте и получите пояснения (в том случае, если вы не специалист по количеству потребляемой мощности электроприборов – факсов, компьютеров, чайников и холодильников) по количеству электроэнергии, выделяемой на помещения. Превышения энергопотребления могут повлечь за собой самые разные последствия – от просьбы выключить калорифер, когда холодно, или требования включать чайник и микроволновку только по очереди, до постоянных отключений электричества.

 

Особое внимание уделите пункту договора о неотделимых улучшениях. Допустим, вы въехали в офис с обычными окнами и решили за свой счет поменять старые рамы на стеклопакеты. В этом случае возможны различные варианты действий. Вы можете договориться о зачете ваших расходов на новые окна в арендной ставке, но тогда при вашем выезде окна останутся у арендодателя; или можно обсудить получение какой-то компенсации, с учетом износа окон, после вашего выезда. Все договоренности постарайтесь занести в договор или в дополнительное соглашение к нему. Проговорите вместе с арендодателем, что именно он считает неотделимыми улучшениями. Возможно, и новая люстра, купленная вами специально для этого офиса, тоже автоматически останется арендодателю. Я бы рекомендовала при въезде в помещение составить акт о том, что именно и в каком состоянии находится в помещении, и в случае выезда вернуть на место то, что было вам дано, забрав то, что вы установили сами.

 

Обращайте внимание на сотрудников, расположение офиса, его состояние. Все просьбы и пожелания оформляйте в письменной форме в двух экземплярах и подписывайте у лица, которому вы передаете документ. При любых разногласиях у вас на руках будут свидетельства обращений.